Il Condominio

Nullo ed elusivo il patto integrativo del contratto di locazione

Le Sezioni Unite hanno esteso anche ai contratti di locazione non abitativi la nullità dei patti integrativi dei contratti di locazione, già sancite nel 2015 con la sent. 18213 che a proposito di un contratto di locazione abitativo aveva previsto la nullità di ogni patto integrativo che stabilisce un canone superiore a quello previsto nel contratto di locazione scritto e registrato.

Con la sentenza, depositata in cancelleria il 5 ottobre 2017 n.23601, le S.U. della Corte di Cassazione si sono pronunciate in merito alla controversia, relativa a un contratto di locazione non abitativo, instaurata dalla locatrice con la pretesa di vedersi riconosciuto un canone superiore a quello risultante nel contratto originario registrato e pattuito in contratti integrativi successivi chiaramente volti ad eludere l’imposizione fiscale.

Dopo un primo accoglimento della pretesa attorea presso il Tribunale di Catanzaro, la Corte d’Appello (come riportato nella pronuncia delle S.U.) stabiliva che: ”contrariamente alla tesi sostenuta dalla difesa dell’appellante e fatta propria dal Tribunale, la previsione contrattuale aggiuntiva di cui all’art. 2 del patto integrativo – registrato prima dell’introduzione del giudizio – valeva a configurarsi alla stregua di controindicazione attestante la simulazione relativa al prezzo, posta in essere per indubbi scopi di elusione fiscale”.
Le S.U. chiamate a decidere, a seguito di istanza interlocutoria, rileva anch’esse la finalità elusiva dell’operazione simulatoria posta in essere dalla parte locatrice, osservando che, per poter interpretare l’intera operazione negoziale è necessario comprendere la natura sostanziale della stessa, il cui indice rilevatore è rinvenibile proprio nell’elusione fiscale.
Per tali (ed ulteriori) motivi, le S.U. accolgono il ricorso del conduttore asserendo che:

  • la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
  • è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità risulta insanabile anche se il contratto integrativo successivamente risulta registrato.

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